樓價漲跌都要增加供應 2018年11月9日 郝承林

2018年11月9日 郝承林 價值物語 樓價漲跌都要增加供應 近日看到評論，說美國加快「收水」，本港樓價即將下跌，所以政府不用增加供應，否則未來新樓落成，將進一步推跌樓價。經本欄多年闡述，終於愈來愈多人同意，資產價格其實是貨幣現象，居民收入和供應等都屬次要。既然一切都是貨幣現象，那麼供應增加與否，樓價都會調整，只是供應增加，樓價跌了，人們能住大單位；供應不增，人們繼續住在納米樓而已！ 橋水基金創辦人達里奧（Ray Dalio）認為，世上一切都是信貸周期。政府增加公共開支，公司生意好了，員工收入增加，背後都是因銀根放鬆；相反，企業盈利減，失業率上升，一切都只因信貸不夠，是「收水」讓失業率上升，銀行不願做按揭，樓價下跌，並不是平白無故的出現失業率上升或銀行「收水」，而是央行收緊銀根，讓兩者出現（個別企業會有不同，但加起來便是總數），故資產價格跟隨信貸周期。 廣告 過去20年與M2走勢同步 過去20年，本港廣義貨幣（M2）增長和樓價幾乎同步。1997年時M2增長逾20%，樓價按年升兩三成；1998至2000年M2回落，樓價亦調整。到了2003年前M2負增長，樓價更出現大跌。 2004至2007年中國經濟崛起，外資紛紛湧入，樓價見底回升。金融海嘯後美國推出三輪QE，本港M2平均都能保持高單位數增長，樓價遂長升長有。過去10年樓價出現較大調整基本只有3次，剛好都碰上M2下跌（2008、2011和2016年）。 美國自去年第四季開始QT，本港M2也開始回落，從年初的13%，放緩至9月的4.2%。你認為樓市開始調整嗎？ 本地貨幣供應在聯繫滙率制度下，最主要看聯儲局態度。過去10年中港經濟熱火朝天，本來應該加息，但聯儲局說美國經濟復甦步伐未穩，保持低息環境，本港樓價升至遠超居民負擔，卻還是要繼續升。 助市民改善居住空間 現在貿易戰打得激烈，又遇上內地經濟增長放緩，本應保持低息，但聯儲局說美國經濟正在加速，失業率下降，工資上升，所以加息縮表要繼續，明年仍是要「收水」6000億美元。 果如是，你認為未來一兩年本港M2增長會怎樣？美國「收水」，中國「放水」不就可以了嗎？過去10年，中美央行政策方向同步，唯一不同的只是「放水」力度而已。如美國「收水」，中國繼續「放水」，恐怕會是對人民幣滙價的大挑戰。 其他如工資上升支撐樓價，參考達里奧的說法，「收水」期間經濟恐怕不易有好表現。供應增加影響樓價？全港住宅數量約300萬套，假若能住70年，每年便要4萬多個單位替換（假設未來沒有人口增長）；即使單位供應增加至8萬個，也不過讓分母大了2%多一點，不會是樓價調整的主因。更不要說，現在許多新單位是200至300方呎的納米樓，是另外一個市場，對整體樓市影響不大。 物業除有投資價值，還有居住價值。美國QT當然會影響樓價，但如果因此不增加供應，那麼即使樓價便宜了，人們仍是住蝸居。 補白：達里奧的另一洞見，是投資成績取決於何時借錢。信貸周期剛開始時借（如2008年），只要一個周期，香港買樓的成了小富，內房商更成了大富。信貸周期即將完結時借嘛，結果便真的你諗你矣。 hcl.hkej@gmail.com (編者按：郝承林著作《致富新世代2──科網君臨天下》現已發售) 歡迎訂購：實體書、電子書 (英文版本由EJ Insight翻譯) 放大圖片 / 顯示原圖