香港有錢人 有幾多間樓?

首10名業主共擁有40333個物業，首100名業主共擁有76970個物業，即平均每人擁有769.7個物業 

2015年8月24日

陳紹銘 

增設房產稅 防囤積空置

香港樓價高嗎？高，全球最高，官員也不得不承認。樓價高，值得高興嗎？不，有很多人未能「上車」，還成為城中熱話；但又不是必然的，當你擁有物業，甚或多個物業，其實很高興。

香港的房屋問題，不單是房屋供應不足，也是房屋囤積和分配不均的問題。近年政府一直強調房屋供應緊張，卻又繼續放縱囤積房屋與容讓房屋商品化，令房屋問題繼續惡化，「房策是施政的重中之重」，都是空話。

房屋短缺 分配失衡

香港房屋囤積有多嚴重？從政府部門提供的兩組數字可以大概了解。先是稅務局就開支預算問題的回覆【註1】，以2013年3月資料為例，約有44萬名業主擁有2至5個物業，2萬多名業主擁有6至10個物業，更有200多名業主擁有50個或以上物業。整體而言，分析2011至2013年之間的趨勢，擁有多個物業的業主愈來愈多，他們或是透過物業增值，繼續加按置業，可說是「愈買愈有」，囤積愈見嚴重。

另一組數字，是財經事務及庫務局就政府建議寬免差餉而提供的資料【表2】，顯示2015至16年度，預計可獲最多差餉寬免額的差餉繳納者的差餉寬免額及所持物業數目，其中最多的一名業主竟擁有16444個物業！擁有最多物業的首10名業主共擁有40333個物業，首100名業主共擁有76970個物業，即平均每人擁有769.7個物業；另一邊廂，不少市民卻訴苦一屋難求。這是房屋的分配問題，這是房屋的貧富懸殊。

稅務政策 釋放單位

現代社會中，積累一定資產財富問題不大，然而，當貧富懸殊情況加劇，便會引申更多社會問題，增加社會不穩定與不公平，外國早有設立富豪稅或大額股息稅等以減少貧富懸殊，《二十一世紀資本論》作者皮克提（Thomas Piketty）亦提出累進所得稅及全球財產稅等縮小貧富差距，而囤積房屋的問題其實更甚，因為房屋不但是財產，也是市民的安居之所，其使用價值應遠高於投資價值——市民可以沒有股票、沒有債券、不作投資炒賣，但不能沒有居所。政府可藉稅項減低過多的金錢積累，抽稅則用於公共財政和福利之上，所以也應以政策減少房屋的囤積，讓更多市民擁有適切及可負擔的居所。

香港政府過去曾多次推出樓市辣招，增加交易成本，如財經事務及庫務局今個月的文件顯示，2013年2月實施雙倍印花稅後，買家為已有住宅物業的香港居民，由實施前的44%，跌至實施後23%，無樓的買家則由56%增至77%，可算是減少囤積物業的誘因，本為德政，更應將其恒常化。然而，辣招半辣不辣，在物業供應緊張的情況下，仍有23%交易買家已有物業，仍屬於高水平，應進一步提高囤積物業的成本。

另一方面，現時的辣招主要涉及新的買賣交易，對已有的囤積物業則不作干預。房屋物業，要麼自住，要麼出租或空置，一家人住得多少，所以多會出租或空置，擁有多個單位，議價能力甚大，也容易操控價格，抬高租金。

現時出租雖然要繳交物業稅，但亦不乏短報情況，以2013/14年度為例，稅務局發現短報的租金入息高達5.5億元，要補繳的稅款罰款逾6000萬，未有查出的實難以計算【表3】。

不出租，單位可以空置，香港沒有設立空置稅，變相助長囤積空置，例如近5年，160平方米或以上單位的空置率一般高於10%，2012年更高達14.1%，但成本不高，筆者亦多次提出差估署的空置計算實屬低估（見獨立媒體︰〈拆解梁振英「空置論」的語言偽術〉），可以騰出的單位其實更多，梁振英政府一直強調全力增加房屋供應，卻縱容房屋囤積及空置。

去商品化 回歸基本

面對這種情況，如何是好？政府應盡早設房產稅，尤其在樓價租金瘋狂飆升之際，業主必須申報物業用途，是自住、出租或空置？愈多物業者，應付稅愈多，空置物業者繳付更多，大幅提高房屋囤積成本，可以更快釋放房屋單位。

梁振英政府經常表示向中國和新加坡學習，現時新加坡有累進房屋稅，中國亦已逐步於各城市設立房產稅，向第二套及以上住房抽稅；可是香港政府卻倒行逆施，近年在業主資產大幅增長之際，竟然繼續以億計派糖，本年度向業主寬免差餉少收77億，物業愈多，優惠愈大，最多物業的業主竟獲5000萬元寬免！梁振英政府有多想解決房屋問題呢？

政府與其把房屋問題說是「土地問題」，不如說是「地產問題」；與其說在建設房屋階梯（ladder），不如說在建構房屋階級（class），令有樓階級與無樓階級產生強烈的社會矛盾，加劇貧富懸殊，造成更多社會問題。香港的房屋問題，核心在於房屋嚴重商品化，若能釋放更多現有囤積和空置的私人住宅，則更多的地皮可用作發展公屋和資助出售房屋，推動房屋去商品化。只有把房屋回歸到房屋的本質——居住，香港房屋問題才有出路。

影子長策會成員、香港政策透視執委、社工復興運動成員

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